Operator Merangkul Perawatan Kesehatan, Strategi Dewasa yang Aktif di Pasar Menengah saat Sektor Berkembang

Ketika gelombang baby boomer mendekati industri kehidupan senior, perusahaan yang bermain di sektor dewasa yang aktif mengasah strategi mereka untuk menarik mereka.

Dua tren besar telah muncul di sektor ini: komunitas yang disesuaikan dengan penduduk berpenghasilan menengah, dengan tarif dan layanan yang lebih terjangkau; dan komunitas dewasa aktif yang berfungsi sebagai platform untuk perawatan kesehatan.

Dengan lebih sedikit lonceng dan peluit dan daftar layanan yang diperkecil dibandingkan dengan rekan-rekan perumahan senior tradisional mereka, beberapa perusahaan mencari komunitas dewasa yang aktif untuk mengeksekusi strategi pasar menengah mereka.

Pada saat yang sama, riasan penduduk yang lebih muda dari orang dewasa aktif membuat jenis produk diposisikan dengan baik untuk kesehatan preventif dan perawatan kesehatan.

Salah satu perusahaan yang menargetkan penduduk senior berpenghasilan menengah adalah Komunitas Essex. Essex memiliki dan mengoperasikan portofolio 10 komunitas “lampu hidup mandiri” yang dipasarkan sebagai “kehidupan aktif 55-plus” di Colorado, Kansas, Illinois, Iowa, dan Nebraska; dengan empat komunitas tambahan dalam proses, termasuk komunitas pertama di South Dakota.

Mitra Welltower (NYSE: WELL) Clover menargetkan basis penduduk yang serupa dengan komunitas hidup mandirinya. Perusahaan ini memiliki portofolio dan saluran pipa yang berjumlah lebih dari 50 komunitas yang tersebar di Indiana, Kentucky, Missouri, New York, Ohio, dan Pennsylvania.

Di sisi perawatan kesehatan, pengembang hidup dan perawatan kesehatan senior Avenue Development baru-baru ini meluncurkan perusahaan dewasa aktif baru yang akan memberikan perawatan pencegahan dan layanan perawatan kesehatan lainnya kepada penduduk di tingkat masyarakat. Clover juga bermain di ruang perawatan kesehatan dengan bekerja sama dengan sistem kesehatan Geisinger.

Beralih ke calon penduduk yang lebih muda dan lebih aktif masuk akal, mengingat para boomer memasuki industri ini “lebih sehat dan lebih maju secara teknologi,” kata Pendiri dan Presiden Grup Clover Michael Joseph.

Popularitas membutuhkan diferensiasi

Komunitas dewasa yang aktif telah melihat lonjakan minat dari operator, pengembang, dan investor sejak pandemi dimulai pada tahun 2020. Dengan populasi penduduk yang lebih aktif, pembatasan pandemi yang lebih sedikit, dan kebutuhan staf yang jauh lebih sedikit, jenis produk telah terbukti tangguh selama dua tahun terakhir dan menukarkan.

Toledo, bank investasi yang berbasis di Ohio, Welltower, telah menjadi kekuatan pendorong di balik beberapa pertumbuhan baru-baru ini di sektor ini. Trust investasi real estat (REIT) yang berbasis di Toledo, Ohio tahun lalu mengumumkan rencana untuk meningkatkan dengan pengembang dewasa aktif Treplus Communities dan Sparrow Partners. REIT juga telah membuat terobosan sendiri ke ruang angkasa di masa lalu.

Beberapa perusahaan real estat lain memanfaatkan momentum dewasa yang aktif. Misalnya, Komunitas Minto memperluas merek Latitude Margaritaville ke tiga pasar di Texas setelah melihat lonjakan permintaan.

Tetapi minat yang tumbuh di sektor dewasa yang aktif dapat menimbulkan masalah jangka pendek bagi pengembang atau operator yang sudah ada, menurut Frankie Pane, presiden dan COO Komunitas Essex.

Meskipun Essex sedang membangun komunitas yang sesuai dengan definisi orang dewasa yang aktif, dia sebenarnya “bearish” di sektor ini secara umum.

“Ini bukan produk yang akan saya buat kecuali lokasinya sangat strategis,” kata Pane kepada Senior Housing News.

Jika tren saat ini berlanjut dan sektor ini tetap panas untuk konstruksi baru, Pane khawatir hal itu dapat menyebabkan “konsekuensi negatif” dalam bentuk pembangunan berlebihan.

Hambatan yang lebih luas, seperti resesi, dapat merusak jenis produk, mengingat produk tersebut lebih berorientasi pada gaya hidup daripada produk berbasis kebutuhan, tambah Pane.

“Pemikiran bearish saya dalam jangka pendek berhubungan dengan terlalu banyak konstruksi terlalu cepat,” katanya. “Saya pikir dalam jangka panjang, sebagai pengembang yang bijaksana dan sesuai dengan keputusan untuk membangun, maka itu bisa menjadi produk yang sukses.”

Mengingat minat itu, beberapa perusahaan termasuk Essex, Clover dan Avenue mempertaruhkan masa depan mereka untuk membedakan diri mereka dari yang lain.

Bertemu pasar menengah

Salah satu ceruk populer untuk perusahaan dewasa yang aktif adalah pasar menengah. Sementara mencapai tingkat pasar menengah tidak selalu layak untuk operator hidup senior mengingat sifat bisnis yang penuh perhatian, lebih mudah dilakukan dengan basis penduduk dengan ketajaman yang lebih rendah seperti yang saat ini ditemukan pada orang dewasa aktif.

Menjangkau orang dewasa yang lebih tua dengan pendapatan menengah dengan produk dewasa aktif adalah sesuatu yang dieksplorasi oleh beberapa perusahaan real estat yang cukup besar. Misalnya, Greystar – operator unit multikeluarga terbesar di AS, – menumbuhkan portofolio komunitas dewasa aktif pasar menengah di bawah nama merek Album.

Essex yang berbasis di Omaha, Nebraska, beralih dari model biaya masuk ke model sewa pasar menengah pada akhir 2020. Model perusahaan didasarkan pada pengurangan layanan tertentu dan penghematan biaya bangunan ke dalam pengembangan dan konstruksi.

Essex akan membuka pintu di dua komunitas pasar menengah baru pada tahun 2023, dengan tiga komunitas tambahan dalam proses, mewakili langkah pertama perusahaan ke South Dakota dan Texas, menurut Pane.

Strategi Essex dapat diringkas sebagai “cahaya hidup yang mandiri”. – “Atau, hidup mandiri tanpa ikatan,” kata Pane.

Misalnya, dalam komunitas Essex, penghuni dapat mengambil bagian dalam sarapan kontinental, tetapi makan malam adalah opsional.

“Kebanyakan orang menginginkan kemampuan memasak [for] sendiri atau makan di restoran favorit mereka,” kata Pane. “Tetapi mereka juga menginginkan ketenangan pikiran karena mengetahui bahwa jika mereka hanya ingin tinggal dan meminta orang lain menyiapkan makanan, mereka memiliki pilihan.”

Dengan mengurangi penawaran yang biasanya tersedia di komunitas hidup mandiri, Essex dapat menurunkan tarif untuk penghuni tanpa mengurangi proposisi nilai keseluruhan.

Selain itu, komunitas kepegawaian lebih efisien dapat pergi jauh, menurut Pane.

“Saya pikir beberapa [IL communities] telah sampai pada titik mempekerjakan staf yang berlebihan dan memberikan terlalu banyak layanan sehingga merugikan penduduk mereka, ”katanya. “Warga dapat diberdayakan untuk memiliki peran yang lebih besar dalam masyarakat, yang merupakan hal yang lebih baik untuk kesehatan mereka.”

Clover ingin menarik demografi penduduk yang serupa di komunitas senior yang tinggal di pasar menengah. Pengembang dan operator terintegrasi vertikal yang berbasis di Williamsville, New York, mengelola 41 properti, dengan 10 lagi saat ini sedang dibangun dan tujuh lainnya diperkirakan akan mulai dibangun akhir tahun ini.

Komunitas Clover yang khas memiliki sekitar 125 unit, dengan tarif bulanan berkisar antara sedikit lebih dari $1.000 hingga sekitar $1.200. Penghuni tidak menerima makanan atau perawatan sebagai bagian dari tarif bulanan mereka, tetapi internet, pemanas, listrik, TV kabel, dan air semuanya sudah termasuk dalam harga dasar. Penduduk target perusahaan adalah seseorang yang memiliki akar yang dalam di komunitas mereka.

“Para manula berpenghasilan menengah biasanya tinggal di tempat mereka telah menjalani seluruh hidup mereka,” kata Joseph. “Mereka ingin tinggal di lingkungan itu … mereka ingin pergi ke toko kelontong yang sama, dokter yang sama.”

Clover telah mengembangkan model konstruksi terintegrasi vertikal yang cocok untuk proyek berpenghasilan menengah di berbagai pasar. Dan melihat ke depan, Joseph bullish pada jenis produk.

Akses ke perawatan kesehatan

Beberapa perusahaan bertaruh bahwa bukan hanya tarif pasar menengah yang menarik penduduk masa depan, tetapi juga akses ke perawatan kesehatan dan kesejahteraan.

Salah satu perusahaan yang akan tumbuh dalam hal itu adalah Avenue Development, yang berencana mengembangkan 1.500 unit perumahan senior dalam empat tahun ke depan. Perusahaan ini memiliki total investasi $450 juta yang sudah siap untuk merek dewasa aktif Viva Bene yang baru-baru ini diumumkan, menurut Principal dan Co-founder Laurie Schultz.

Pengembangan Jalan
Rendering Courtesy of Avenue Development

Viva Bene – “hidup dengan baik” dalam bahasa Italia – didasarkan pada empat “pilar”: keterjangkauan, teknologi, program kesehatan, dan kemitraan perawatan kesehatan. Perusahaan berencana mengembangkan tiga hingga empat proyek semacam itu per tahun.

Mayoritas pertumbuhan Avenue di masa depan akan datang melalui usaha patungan dengan kehidupan yang dibantu, perawatan memori dan operator perawat yang terampil, menurut Schultz.

“Ini adalah saat di mana kami benar-benar membagi apa yang kami lakukan,” kata Schultz kepada SHN.

Komunitas Viva Bene pertama direncanakan di pinggiran St. Louis di St. Peters, Missouri, dengan konstruksi yang dijadwalkan akan dimulai musim panas ini. Setelah selesai, komunitas akan mencakup 161 unit apartemen dan fasilitas seperti area kerja bersama dan pusat kesehatan.

Melalui Viva Bene, Avenue akan bermitra dengan sistem rumah sakit lokal yang akan diumumkan dan memberikan pilihan perawatan bagi penduduk di masyarakat.

Di masa depan, Avenue berencana untuk mencari mitra perawatan kesehatan yang berfokus pada perawatan primer, dan yang beroperasi di bawah model perawatan kesehatan berbasis nilai.

Avenue berencana bagi penduduk Viva Bene untuk menua selama mereka bisa berkat kemitraan perawatan kesehatan.

“Setiap penyedia layanan kesehatan yang kami ajak bicara benar-benar melihat manfaat dan kebutuhan yang mendesak … untuk berintegrasi dengan kehidupan lansia,” kata Schultz.

Clover berbagi filosofi itu. Perusahaan dalam beberapa tahun terakhir telah bekerja dengan Geisinger untuk mengintegrasikan program perawatan sistem kesehatan di lokasi Clover tertentu di Pennsylvania, termasuk dengan memberikan penduduk akses ke klinik khusus yang menyediakan perawatan primer dan layanan lainnya.

Meskipun Joseph mengatakan dia menyukai komunitas dewasa aktif yang berdekatan dengan kantor medis untuk manula, dia menambahkan bahwa itu harus dilakukan dengan cara untuk menghindari komunitas merasa terlalu klinis.

Meskipun model mereka berbeda, Joseph dan Schultz setuju bahwa ada peluang besar di depan dalam membantu penghuni menghindari perjalanan ke ruang gawat darurat.

“Hal terpenting nomor satu adalah menghindari rumah sakit,” kata Schultz. “Saya tidak memikirkan bisnis kami dalam hal properti, saya memikirkannya dalam hal kehidupan yang terkena dampak.”

Leave a Comment